공사계약을 따내셨나요? 혹시 공사계약서(표준도급계약서)도 작성하셨나요?
건설사가 건설 또는 건축 도급계약을 체결하면 공사 기간과 저당권, 담보책임, 보수 지급 시기, 공사계약 일반조건, 위약금과 보증금, 계약해제권 등 공사계약과 관련된 자세한 사항을 협의하여 계약서에 명시해야 합니다.
이를 자세하게 규정하는 문서가 바로 공사계약서(표준도급계약서)입니다. 공사계약서(표준도급계약서)에는 공사 내용과 보수 지급 조건, 분쟁 발생 시 책임 소재에 관해 규정하고 있어서 본격적인 공사에 착수하기 전 반드시 작성해야 합니다.
물론 요즘은 공사계약서(표준도급계약서)를 작성하지 않는 경우는 거의 없습니다. 하지만 계약서 내용을 이상하게 작성하거나, 잘못된 내용으로 작성하는 경우가 있습니다. 이러면 계약서를 작성하지 않은 것만 못하게 될 수 있습니다.
그래서 이번 글에서는 공사계약서(표준도급계약서)를 작성하는 방법에 관해 함께 알아보도록 하겠습니다.
공사계약서(표준도급계약서)를 꼭 작성해야 하는 이유
위에서 말씀드렸지만, 공사계약서(표준도급계약서)를 꼭 작성해야 하는 이유는 바로 공사 과정에서 발생할 수 있는 분쟁에서 책임 소재를 명확히 하기 위해서입니다.
이를 다시 한번 강조하는 이유는 공사 현장에서 발주자와 건설사 간의 분쟁이 굉장히 비일비재하기 때문입니다. 특히 ‘건설 공사’라는 업의 특성상 현장 상황에 따라 계약 전후로 상황이 많이 바뀔 수 있어요.
예를 들어, 공사 진행 중에 설계가 변경되어 추가 공사가 진행됐는데 그에 대한 추가 공사대금이 미지급되는 경우가 있습니다. 또는 공사 기간 내에 공사를 완료하지 못하여 영업 손실을 이유로 손해배상을 청구할 수도 있습니다. 그 외에도 공사비 과대 계상이나 공사대금 미지급, 일방적 계약 해지 등의 이유로 발주자와 건설사 간에 분쟁 및 소송이 많이 발생합니다.
이때 공사계약서(표준도급계약서)가 여러 변수를 대응하는 데 큰 도움이 됩니다. 그리고 건설공사 계약에 대해서는 [건설산업기본법]이라는 별도의 법령을 마련하여 발주사와 건설사가 대등한 관계에서 공정하게 계약을 체결하고 신의에 따라 계약을 이행할 것을 규율하고 있습니다.
공사계약서(표준도급계약서) 작성방법 팁
그럼 이제부터 공사계약서(표준도급계약서) 작성방법 팁에 관해 자세하게 알아보겠습니다. 건설공사 계약서 작성 시 반드시 명시해야 하는 내용들은 [건설산업기본법 시행령]에 나와 있습니다. 구체적인 내용은 아래와 같습니다.
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건설산업기본법 시행령 제25조(공사도급계약의 내용)
1. 공사내용
2. 도급금액과 도급금액 중 임금에 해당하는 금액
3. 공사착수의 시기와 공사완성의 시기
4. 도급금액의 선급금이나 기성금의 지급에 관하여 약정을 한 경우에는 각각 그 지급의 시기ㆍ방법 및 금액
5. 공사의 중지, 계약의 해제나 천재ㆍ지변의 경우 발생하는 손해의 부담에 관한 사항
6. 설계변경ㆍ물가변동 등에 기인한 도급금액 또는 공사내용의 변경에 관한 사항
7. 법 제34조제2항의 규정에 의한 하도급대금지급보증서의 교부에 관한 사항(하도급계약의 경우에 한한다)
8. 법 제35조제1항의 규정에 의한 하도급대금의 직접지급사유와 그 절차
8의2. 법 제40조제1항에 따른 건설기술인의 배치에 관한 계획
9. 「산업안전보건법」 제72조에 따른 산업안전보건관리비의 지급에 관한 사항
10. 법 제87조제1항의 규정에 의하여 건설근로자퇴직공제에 가입하여야 하는 건설공사인 경우에는 건설근로자퇴직공제가입에 소요되는 금액과 부담방법에 관한 사항
11. 「산업재해보상보험법」에 의한 산업재해보상보험료, 「고용보험법」에 의한 고용보험료 기타 당해 공사와 관련하여 법령에 의하여 부담하는 각종 부담금의 금액과 부담방법에 관한 사항
12. 당해 공사에서 발생된 폐기물의 처리방법과 재활용에 관한 사항
13. 인도를 위한 검사 및 그 시기
14. 공사완성후의 도급금액의 지급시기
15. 계약이행지체의 경우 위약금ㆍ지연이자의 지급 등 손해배상에 관한 사항
16. 하자담보책임기간 및 담보방법
17. 분쟁발생시 분쟁의 해결방법에 관한 사항
18. 「건설근로자의 고용개선 등에 관한 법률」 제7조의2에 따른 고용 관련 편의시설의 설치 등에 관한 사항
출처 : 국가법령정보센터
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국토부에서는 위 내용을 반영한 ‘민간 건설공사 표준도급 계약서'를 제정하여 고시했습니다. 이를 참고하여 계약서를 작성하면 되는데요, 공사계약서 작성방법에서 꼭 알아둬야 할 내용에 관해 몇 가지 팁을 알려드리도록 하겠습니다.
착공 일자와 준공 일자
착공 일자는 실제 공사에 착수하는 날을 말합니다. 수급인의 귀책 사유 없이 착공일에 공사를 시작할 수 없다면 현장 인수일자를 착공일로 간주합니다.
보통 착공 일자를 기준으로 준공 일자가 결정되는데요, 착공일에 공사 기간을 더해 완료되는 날을 준공 일자로 산정합니다. 예를 들어, 착공일이 1월 1일이고 공사기간이 300일이면 1월 1일부터 300일이 되는 날이 준공일이 되는거죠.
착공 일자보다 준공 일자가 더 중요한데요, 준공 일자를 기준으로 지체상금을 지불하기 때문입니다. 특히 준공일은 준공검사에 합격했다는 전제하에 준공검사 신청일이 준공일로 인정받을 수 있습니다. 만약 불합격하면 재시공 해야 하기에 준공일은 뒤로 미뤄지죠.
따라서 준공일을 결정할 때는 착공일뿐만 아니라 준공검사 기간까지 고려해야 합니다.
계약 금액과 노무비
계약 금액 기재 시 부가가치세 포함 여부를 확실하게 인지한 후 작성해야 합니다. 그리고 계약서를 보면 노무비를 별도로 기재하게 되어 있는데요, 이는 공사대금이 압류되는 상황이 발생하더라도 공사 현장 근로자의 노무비는 압류되지 않도록 보호하기 위함입니다.
계약보증금과 선금
계약보증금은 수급인이 공사 계약 의무이행을 보증하기 위한 일종의 담보입니다. 현금이나 보증기관에서 발행한 보증서로 납부할 수 있고, 일반적으로 계약금액의 10%~15%를 보증금으로 납부합니다.
도급인도 수급인에게 공사대금 지급 보증 또는 담보를 제공해야 합니다. 계약금액 증감에 따라 보증금을 추가 납부하거나 반환하게 됩니다.
선금은 도급인이 수급인에게 공사 초기에 필요한 자재 확보와 노임을 위해 지급하는 금액으로, 반드시 지급해야 하는 것은 아니지만 상호 협의로 구체적인 금액을 계약서에 명시할 수 있습니다.
하자담보책임과 하자보수
하자담보책임은 건설공사 계약에서 절대로 빠질 수 없는 내용입니다. 수급인이 공사 후 하자보수를 하지 않을 경우를 대비하여 하자담보 보증금을 명확히 인지시키고, 하자담보 보증금율과 하자담보 책임 기간을 계약서에 반드시 명시해야 합니다.
하자보수 보증금은 계약금액에 하자보수 보증금율을 곱한 금액으로 결정되며, 하자보수 보증금율은 공종와 공종별 계약 금액에 따라 다르게 책정될 수 있습니다.
수급인은 하자보수를 보증하기 위해 준공검사 후 공사 대가를 지급받을 때까지 계약서에 명시된 하자보수 보증금을 현금이나 보증기관이 발행한 보증서로 도급인에게 납부해야 합니다.
지체상금율
지체상금은 정당한 이유 없이 공사 기간 내에 완공하지 못했을 때 수급인이 도급인에게 지불하는 일종의 보상금으로, 계약금액에 지체일 수와 지체상금율을 곱하여 산정된 금액이 바로 지체상금입니다.
민간 공사에서는 구체적인 지체상금율은 상호 협의로 설정할 수 있고, 만약 별도로 정하지 않으면 공공공사 계약에 적용되는 지체상금율을 적용할 수 있습니다.
이 점을 계약서에 명시해야 하며, 상호 협의로 지체상금율을 결정하더라도 통상 계약보다 과도한 지체상금이 부과되지 않도록 주의해야 합니다.
공사계약서(표준도급계약서)도 이제 전자서명으로 관리하세요
지금까지 공사계약서(표준도급계약서)가 꼭 필요한 이유와 작성방법에 관한 간단한 팁을 알아봤습니다.
이렇듯 공사계약서(표준도급계약서)는 공사 진행의 핵심 내용들을 담고 있어서, 반드시 구체적으로 작성돼야 하며 서명 또는 기명날인 후 당사자들에게 교부해야 합니다.(건설산업기본법 제22조 2항)
이때 분실되거나 위조되기 쉬운 종이 계약서보다는 전자계약서·전자서명 시스템을 이용하는게 훨씬 편리하고 안전합니다.
공사계약서(표준도급계약서)를 완성하기 위해서는 당사자 간에 협의와 수정 작업을 여러 번 거쳐야 합니다. 종이 계약서를 사용하면 수정을 위해 종이가 불필요하게 낭비될 뿐만 아니라 계약서가 오고 가는 과정에서 상당한 시간이 소비됩니다.
공사계약서를 전자계약서·전자서명 시스템으로 작성하면 이러한 문제들을 모두 해결할 수 있습니다. 아이퀘스트 전자서명 솔루션인 [얼마싸인]을 이용하면 공사계약서를 전자계약서로 작성할 수 있고 계약 당사자들의 전자서명을 받을 수 있습니다.
기존에 사용하던 종이 계약서 양식을 [얼마싸인]에 업로드한 후, 서명자와 결재자를 추가하면 즉석에서 전자계약서가 생성되는데요 여기서 이름이나 주소 등 상대방이 필수로 작성해야 하는 정보 입력란을 설정하고 전자서명란을 생성하여 전자계약서를 완성할 수 있습니다.
전자계약서가 작성되면 이메일이나 카카오톡, 문자 메시지 등 온라인으로 전송할 수 있어서 계약서 검토에 투입되는 시간을 대폭 절약할 수 있습니다.
그리고 [얼마싸인]으로 작성된 모든 전자계약서는 [얼마싸인] 클라우드 서버에 저장되기 때문에 필요할 때마다 간단하게 검색하여 조회할 수 있습니다.
게다가 [얼마싸인]은 향후 기업 현장에서 많이 사용하는 수십 가지 법률 문서 템플릿을 등록할 예정입니다. 앞으로는 공사계약서 작성이 처음이어도 [얼마싸인] 시스템 내에서 템플릿을 불러와 빠르게 작성할 수 있습니다.
가장 중요한 게 바로 계약서를 안전하게 보관할 수 있는 보안 시스템이겠죠. [얼마싸인]은 블록체인과 HTTPS/SSL 인증서 시스템으로, 전자계약서 위변조와 계약서 상의 민감한 정보가 유출되는 것을 방지하고 있습니다.
CSA Star Gold 등급과 MTCS Level 3를 획득하였고, CSAP, ISMS-P, ISO/IEC, SOC, PCIDSS 등 국내외 공인 보안 인증을 보유한 데이터 저장소를 사용하고 있어서, [얼마싸인]으로 주고받은 전자계약서와 전자서명 정보는 안전하게 보관되며 해킹이나 변조될 걱정없이 사용할 수 있습니다.
그동안 공사계약서(표준도급계약서)를 종이계약서로만 작성해왔다면, 이제 전자계약서·전자서명 시스템으로 더 쉽고 안전하게, 그리고 빠르게 공사계약을 체결하세요.
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